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事業承継における不動産の役割と注意点

事業承継で引き渡す(引き継ぐ)ものとしては、社員や取引先といった「人」、自社株式、事業用資産、債権や債務などの「資産」、技術・技能などの「知的資産」の3つがあるといわれます。
「資産」のなかでも、とりわけ重要となるのが不動産です。社屋や工場の敷地のほか、賃貸用の不動産を保有しているなどさまざまなケースが考えられます。
今回は、事業承継における不動産の役割と注意点について考えてみます。
※本稿は事業承継における不動産の扱いについてのアウトラインを分かりやすく説明することを目的としており、実際の手続き等にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。

1.会社保有の不動産の取り扱い

長年、堅実な経営を続けてきた中小企業であれば、社屋や工場、店舗の敷地など、さまざまな不動産を保有しているでしょう。
なかには、店舗用地として取得したものの計画が変更になって駐車場にしている土地、長年資材置き場としていたものの現在はほとんど活用されていない土地など、事業にはあまり必要ではないものもあるはずです。
いずれにしても、会社が保有する不動産は自社株の評価に影響してきます。
非上場企業の株式は国税庁の「財産評価基本通達」で定められた一定の方式に基づいて評価され、特に「純資産価額方式」が適用される場合は、所有不動産の含み益が自社株の評価を大きく押し上げることがあります。
不動産の含み益があることは財務体質を強化し、経営の安定性につながります。しかし、あまりにも自社株の評価が高ければ、事業承継にあたって贈与税や相続税の負担が大きくなり、さまざまな悪影響をもたらします。
対策としてまず考えられるのは、未利用または利用頻度の低い不動産を有効活用することです。
例えば、砂利を敷いただけのようないわゆる青空駐車場や、平屋の事務所がポツンとあるだけの資材置き場のような土地は、ほぼ更地と同じように高く評価され、自社株の評価を押し上げる要因のひとつになります。また、固定資産税(都市計画税を含む)においても更地とほぼ同じ扱いになり、毎年の保有コストが重くなります。
もちろん、低利用地や未利用地には、管理が簡単、いざとなれば売却しやすいといった利点もあります。しかし、収益性を高めつつ自社株の評価をおさえ、保有コストを軽減するためには、なんらかの建物を建てて有効活用することを考えたほうがよいでしょう。
有効活用のための建物としては、賃貸マンションなど住居系、面積が広い土地については立地にもよりますが、流通系企業に人気のロードサイド店舗、ロジスティクス企業からのニーズが高い物流施設なども考えられます。
そして、建物を第三者に賃貸する場合、その敷地となる土地は「貸家建付地」として評価額が下がります。貸家建付地の価額は、次の計算式で求めた金額により評価されます。
貸家建付地の評価額=自用地評価額-自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
借地権割合は30~90%まで幅があり、立地により異なりますが、一般的な住宅地では60〜70%です。また、借家権割合は全国一律30%です(2019年10月時点)。借地権割合が70%、借家権割合が30%とすれば、更地より約2割下がることになります。それだけ、会社の保有資産の評価が下がり、自社株の評価をおさえる効果があるのです。
また、建物の評価については、建築費(取得価額)ではなく固定資産税評価額がベースとなり、さらに第三者に貸している場合は「借家」として、借家権割合(30%)が軽減されます。
こちらも、内部留保(キャッシュ)で建てた場合には、それだけ会社の保有資産の評価が下がり、自社株の評価をおさえる効果があります。さらに、建物の建築費を借入金で調達すれば負債となり、これも会社の保有資産の評価を下げる効果があります。
会社が保有する不動産の取り扱いで、もうひとつ考えられるのが買い換えです。
未利用や低利用の土地のほか、例えば製造業で工場周辺に住宅が立ち並び、事業の継続が難しくなってきたような場合、工場の敷地を売却し、郊外に新たな工場を取得するようなケースもあるでしょう。その際、売却益に対する税負担がポイントになります。簿価の低い土地であれば、売却益に対する税負担が高くなってしまうからです。
対策としては、「特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳」という特例の利用が挙げられます。この特例は基本的に、法人が2020年3月31日までの間に所有する資産(譲渡資産)を売却し、一定の期間内に別の資産(買換資産)を取得し、事業用に供した場合、一定の限度(80%など)で圧縮記帳の適用を受け、税額を繰り延べることができるというものです。
対象となる買い換えのパターンとして代表的なのは、既成市街地等の区域内から区域外への買い換えと長期所有資産の買い換えです。適用にあたってはさまざまな要件があり、そう簡単ではありませんが、検討する価値は十分にあるでしょう。
なお、このほかにも会社が保有する不動産(特に土地)の評価にあたっては、形状がいびつ、著しく広い(広大地)、高低差が激しい、土壌汚染などがあると一定の方法によって減額されます。
こうした評価減をきちんと理解することも、基本中の基本ではありますが、忘れてはならないポイントです。